Подольск справочная

        podolsk.biz/info

начало     Подольск   «Подольские рассылки»  
Герб

Недвижимость Подольска


О Жилищном Кодексе Российской Федерации

Жилищный Кодекс Российской Федерации, вступивший в силу 01 марта 2005 года, поставил перед гражданами много вопросов, требующих ответов. Поскольку Новый ЖК РФ действует незначительный промежуток времени (с точки зрения правоприменительной практики) правильное применение ряда его норм и для судов представляет определённые трудности.

Среди граждан, обращающихся к нам за правовой помощью, встречается явно неверное понимание некоторых положений ЖК РФ. Так, за юридической консультацией обратилась гражданка А., которая сделала вывод, что новое жилищное законодательство предоставляет совершенно неограниченные полномочия собственникам жилья, и она теперь имеет возможность беспрепятственно выселить в судебном порядке гражданина К., зарегистрированного на данной жилой площади «в связи с тем, что он не является членом её семьи». Действительно, подобные положения имеются в Новом ЖК РФ. Однако гражданка А. не учла того, что отношения «собственник-пользователь» возникли ранее, до 01 марта 2005 года. Также её было неизвестно, что акты законодательства не имеют обратной силы, и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Граждане также «ломают себе голову» над вопросами приватизировать или расприватизировать своё жилъё. Отменена бесплатная приватизация жилья, но при этом сохранены её прежние условия до 01.01.2007 года. Параллельно, до 2007 года за гражданами сохранено право расприватизировать свои квартиры. Принять какое-то решение - это значит взвесить все «за» и «против». Причём решения надо принимать не в таком уж и далёком будущем. Законодатель ограничил время «подумать» временными рамками. К сожалению, мы не можем в общей форме дать совет о том: приватизировать жильё или нет, расприватизировать жильё или нет. Мы убеждены, что решение по данным вопросам должно приниматься индивидуально в каждом случае с учётом конкретных обстоятельств (кто имеет постоянную регистрацию в квартире, необходима ли передача прав на жильё иным лицам и т.п.). В любом случае мы советуем вам обращаться к помощи квалифицированных специалистов.

Кодекс не предусматривает такого понятия как «изменение договора найма».

Также отсутствует понятие «ордер», соответственно основанием для вселения в жилое помещение теперь станет только договор социального найма (ранее его как отдельный документ в письменной форме могли вовсе и не заключать). Представляете себе ситуацию, когда суд до 01.03.05 года изменяет договор найма при отсутствии такового. (имелась масса примеров на практике). Также и при приватизации жилья не исключено, что от вас могут потребовать договор найма, а он не существует.

Помните, когда-то отсутствие нанимателя по месту жительства более 6 месяцев могло послужить основание для выселения его из квартиры. Те времена давно прошли. Затем была норма о расторжении договора найма в связи с выездом нанимателя на другое постоянное место жительства. Данные положения также претерпели изменения. По новому ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения не ограничивается каким-либо сроком. Главное, чтобы он выполнял взятые на себя по договору обязательства.

Таким образом, даже из немногочисленных приведённых примеров видно, что новое жилищное законодательство существенным образом отличается от законодательства РСФСР.

Размеры государственной пошлины, оплачиваемой при подаче заявлений в суд общей юрисдикции

Федеральный закон № 127-ФЗ от 2 ноября 2004 года

по исковым заявлениям имущественного характера
До 10.000 руб. 4 %, но не менее 200 руб.
от 10.001 руб. до 50.000 руб. 400 руб.+ 3% от суммы свыше 10.000 руб.
от 50.001 руб. до 100.000 руб. 1600 руб.+2% от суммы свыше 50.000 руб.
от 100.001 руб. до 500.000 руб. 2600 руб.+1% от суммы свыше 100.000 руб.
свыше 500.000 руб. 6600 руб.+ 0,5% от суммы свыше 500.000 р.,
но не более 20.000 руб.
по исковым заявлениям неимущественного характера:
с физических лиц 100 руб.
с юридических лиц 2000 руб.
по исковым заявлениям о расторжении брака: 200 руб.
по исковым заявлениям о взыскании алиментов: 100 руб.
по исковым заявлениям о взыскании алиментов на детей, и одновременно взыскании содержания на истицу: 200 руб.
по делам особого производства: 100 руб.
кассация и аппеляция: 50 % от суммы, оплаченной при подаче иска.

Принятие наследства и отказ от наследства

Данные вопросы регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации. 1-й и наиболее актуальный вопрос, что означает принять наследство. Жилой дом, квартира, иное имущество не переходит автоматически от умершего к его наследникам.

Очень важно знать, что в случае принятия наследства, к наследнику переходят не только права на определённое имущество, но и обязанности наследодателя (в том числе его долги). В некоторых случаях долги наследодателя могут многократно превышают стоимость наследственного имущества.

Поэтому, принятие наследства рассматривается как односторонняя сделка. Воля наследника отражается в совершении им определённых действий:

(1) подача нотариусу или иному уполномоченному лицу заявления;

(2) фактическое принятие наследства.

Заявление нотариусу о принятии наследства должно быть подано до истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Но никак не по истечении этого срока. В противном случае вам придётся обращаться в суд с требованиями о восстановлении срока для принятия наследства либо о признании права собственности на наследственное имущество. При решении последнего вопроса суд обяжет вас оплатить государственную пошлину в процентном отношении к действительной (инвентаризационной) стоимости имущества.

Наследник имеет право на отказ от наследства с указанием или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследства. Данное положение имеет бесспорное практическое значение.

П.2 ст. 1157 предусматривает право наследника отказаться от наследства даже в том случае, когда он уже принял наследство (данного положения не было в прежнем законодательстве). Безусловно, здесь законодателем учтены интересы наследника и расширены его права.

В случае отказа наследника от наследства происходит увеличение (приращение) наследственных долей у других наследников. Причём по ранее действовавшему законодательству часть наследства, которая досталась бы отпавшему наследнику, распределялась между оставшимися наследниками в равных долях. Сейчас доля отпавшего наследника переходит к остальным наследникам пропорционально их наследственным долям.

Как правильно сдать квартиру

Первое – защитить свои права можно лишь при условии, если ваши отношения (права и обязанности сторон) с нанимателем жилья регламентированы письменным договором. Договор составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами. Государственная регистрация договоров найма не предусмотрена.

Имейте в виду, что, сдавая квартиру вы составляете договора найма, а не аренды.

Если ваши дом или квартира находятся в частной собственности, тогда предметом договора найма могут быть не только сама отдельная квартира, но и часть комнаты, или комната, связанная с другой комнатой общим входом (проходная или запроходная); а также подсобные помещения. Иные положения установлены в случае, если вы пользуетесь жилым помещение по договору социального найма.

Наиболее удобным на наш взгляд является договор краткосрочного найма.

Срок данного договора не может превышать одного года. В таком договоре можно не указывать сведения о гражданах, постоянно проживающих с нанимателем, которые могут быть вселены в жилое помещение вместе с ним. Наниматель по договору краткосрочного найма не может сдавать жилое помещение в поднаем, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселить в жилое помещение временных жильцов. Таким образом, сам договор в разумных пределах ограничивает права нанимателя (нисколько не ущемляя их).

Договор должен содержать указание на следующие условия:

- стороны и предмет договора,

- права и обязанности сторон,

- срок действия договора и условия его расторжения;

- ответственность сторон и порядок разрешения споров;

- приложения к договору (акт приёма-сдачи квартиры)

- адреса и реквизиты сторон.

Обязательно необходимо оговорить право наймодателя посещать квартиру.

Если квартира сдаётся с дорогостоящим оборудованием, мебелью, в акте приёма сдачи квартиры нужно сделать опись имущества, имеющегося в квартире.

Брачный договор

8 декабря 1995 года Государственной Думой принят Семейный Кодекс Российской Федерации (далее по тексту СК РФ). Предусмотрен договорный режим имущества супругов - брачный договор.

Брачным договором является соглашение лиц вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке или в случае его расторжения.

Из понятия брачного договора видно, что он может состояться между лицами, имеющими намерение зарегистрировать брак, либо между уже состоящими в браке супругами в любое время.

Законом установлена обязательная письменная форма брачного договора и его

нотариальное удостоверение. Без соблюдения указанных условий брачный договор является недействительным.

Согласно Российскому Законодательству брачным договором могут быть урегулированы только имущественные права и обязанности сторон. Отношения, носящие неимущественный характер (межличностные отношения) не могут включаться в условия договора, а также права и обязанности супругов в отношении детей.

Составление брачного договора желательно поручить квалифицированному специалисту.

Брачный договор может быть заключён как в отношении уже имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов; могут быть определены права и обязанности по взаимному содержанию; способы участия в доходах друг друга; порядок несения каждым из супругов семейных расходов. Также любые иные положения, касающиеся имущественных отношений сторон, могут быть включены в условия брачного договора. Особенно важно, что брачным договором можно определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Естественно, что подписать брачный договор - это ответственный шаг. Непродуманные действия могут повлечь крайне неблагоприятные последствия для одной из сторон. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Брачный договор может быть признан судом недействительным по основания, предусмотренным Гражданским Кодексом РФ, а также в случае, если судом будет установлено, что условия договора ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

Порядок приватизации жилых помещений

С 01 марта 2005 года вступил в действие Жилищный Кодекс Российской Федерации (статья 1 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ). Жилищный Кодекс РФ внёс существенные изменения в порядок приватизации жилых помещений.

Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает право на приватизацию жилых помещений за гражданами, занимающими их на условиях социального найма. Используются новые понятие «социального найма», «договор социального найма», «проживание на условиях социального найма» и.т.п. С 01 марта 2005 года основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма. Рассчитывать на предоставление жилого помещения по данному договору могут лишь малоимущие граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Федеральными законами могут быть предусмотрены отдельные категории граждан, которым жилые помещения также могут предоставляться по договорам социального найма.

Ранее ЖК РСФСР предусматривал, что единственным основанием для вселения в жилое помещение является ордер. ЖК РФ наличие ордера не предусматривает. В настоящее время ордер может служить доказательством тому, что гражданин занимает жилое помещение по договору найма, следовательно, имеет право на его приватизацию.

До 01 марта 2005 года договор найма (ныне договор «социального найма») как правило, вообще не составлялся. Ордер являлся и является доказательством его существования.

В то же время до 01 марта 2005 года суды рассматривали значительное количество дел

об изменении договора найма на основании положений ЖК РСФСР. Парадоксальность данной ситуации состояла в том, что изменялся «договор найма», которого как документа не существовало. Данная ситуация законодателем изменена. Новый ЖК РФ предусматривает требования к форме договора социального найма, который после 01 марта 2005 года должен быть заключён обязательно в письменной форме (несоблюдение письменной формы договора по правилам гражданского законодательства влечёт его недействительность). Требование о государственной регистрации договора социального найма не предусмотрено.

Сохранено правило, согласно которому гражданин имеет право на бесплатную приватизацию лишь один раз. За единственным исключением. В силу статьи 11 . Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» несовершеннолетние,

ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Указанное положение закона обусловлено тем, что после достижения 18 летнего возраста, а соответственно приобретения полной дееспособности, граждане могут самостоятельно определить необходимость участия в приватизации. В свою очередь, от имени несовершеннолетних при заключении договоров на передачу квартир в собственность действуют их законные представители (мать или отец), при этом воля несовершеннолетних выражается опосредовано.

Законодателем предусмотрен и обратный процесс по отношению к приватизации:

возврат жилых помещений в собственность государства. Расприватизация жилья состоит в следующем. В силу статьи 9.1. Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, которые ранее приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений. Таким образом, расприватизация - это возврат жилого помещения в собственность государства. При этом лица, постоянно зарегистрированные на данной жилой площади сохраняют право пользования ею. Юридическими последствиями расприватизации является утрата полномочий собственника. Вы не можете расприватизированную квартиру продать, подарить, обменять, завещать, сделать предметом залога и т.п.

В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жильё, предоставленное по договорам социального найма до 01 марта 2005 года, может быть приватизировано (бесплатно передано в собственность) до 01 января 2007 года. «Бесплатность» приватизации понятие относительное: вы оплачиваете услуги БТИ по составлению технической документации, оплачиваете регистрацию права и т.п.

Ограничение законодателем срока приватизации привело к более активной приватизации жилищного фонда. В то же время Новым Жилищным Кодексом предоставлена возможность расприватизации ранее приватизированного жилья. Этот процесс также требует денежных затрат. Решения о приватизации либо «расприватизации» зачастую принимаются гражданами без должной оценки правовых последствий своих действий, без консультаций с квалифицированными специалистами. Большинство из обращающихся к нам за юридической помощью граждан считают, что с 01 января 2007 года указанный выше закон будет отменён. В конечном счёте, как поступить правильно, решать только Вам.

03 ноября 1998 года Конституционный Суд Российской Федерации признал ст. 4 Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда, не соответствующей Конституции РФ. Однако если ваша комната находится в аварийном состоянии, в общежитии, в доме закрытого военного городка, или является служебным жилым помещением (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения), она приватизации не подлежит.

Законом не установлен срок регистрации права собственности на жилые помещения на основании договоров приватизации, поэтому вы можете начинать заниматься вопросами регистрации как сейчас, так и спустя какое-то время. Однако,

распорядиться своим имуществом (продать, подарить, обменять) без государственной регистрации вы не можете.

Установлен запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 01 марта 2005 года. Но уже начали возникать спорные ситуации. Нам был задан следующий вопрос: «с 2000 г. я прописан и проживаю в 1-комнатной муниципальной квартире по договору социального найма. В 2004 году вступил в брак, а в октябре 2005 г. прописал в этой квартире супругу, при этом обновился договор социального найма только по № и дате, без изменения содержания. Хотим приватизировать эту квартиру на супругу т.к. свое право на приватизацию я использовал ранее по другому жилью. Однако организация, оформляющая приватизацию квартир в нашем городе, отказывается оформлять приватизацию, ссылаясь на ст. 4 Закона о приватизации жилфонда, где говорится…Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года и т.д. Никакого нового жилья нам не предоставлялось, мы хотим лишь приватизировать имеющуюся квартиру. Прошу ответить, имеет ли супруга право на эту льготную приватизацию?»

Отказ в приватизации в указанном случае является необоснованным.

Договор найма был заключён до 01.01.2005 года (точнее ордер на жилое помещение является доказательством существования данного договора) , поэтому ограничение,

установленное статьёй 4 Закона о приватизации жилищного фонда, применению не подлежит. Вам нужно потребовать от отдела приватизации дать письменный ответ с указанием причин отказа в приватизации, который подлежит обжалованию в суд.

Ограничены в правах на приватизацию только граждане, вселённые в жилое помещение

и наделённые правом пользования им именно на основании договора социального найма.

О федеральной целевой программе

«Государственные жилишные сертификаты»

Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» (Программа) была утверждена Постановлением Правительства РФ от 20 января 1988 года № 71 и предусматривала обеспечение постоянным жильём военнослужащих, увольняемых с военной службы, сотрудников органов внутренних дел в 1998-2002 годах. Указанное постановление Правительства в настоящее время утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 07 октября 2004 года № 522.

Основной задачей Программы являлось ускорение сроков обеспечения жильём граждан, увольняемых и уволенных с военной службы и членов их семей. Программа была направлена на реализацию социальных гарантий по обеспечению жильём военнослужащих (в том числе подлежащих переселению из закрытых военных городков).

Программа на 1998-2002 годы предусматривала, что право на получение безвозмездных субсидий за счёт средств федерального бюджета в целях приобретения жилья имеют, в частности, следующие граждане:

- военнослужащие, увольняемые с военной службы и граждане, уволенные с военной службы при соблюдении следующих условий:

(а) увольнение в связи с достижением ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями;

(б) общая продолжительность службы, которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

(в) не имеющие жилых помещений для постоянного проживания на территории РФ и за её пределами;

(г) признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

- граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков.

«Правила учёта военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, военнослужащих и сотрудников государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства», утверждённые Постановлением Правительства РФ от 06.09.1998 г. № 1054 (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.08.2003 года) определили основания для признания граждан нуждающимися в получении жилых помещений или улучшения жилищных условий. Такими основаниями признаются: отсутствие жилой площади, наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках, проживание в общежитиях и на служебной жилой площади, избрание постоянного места жительства после увольнения с военной службы и иные.

Государственный жилищный сертификат (ГЖС) - это именной документ, подтверждающий право гражданина- участника Программы на получение безвозмездной субсидии, которая может быть использована им только на приобретение жилого помещения.

Программой был установлен ограниченный срок действия ГЖС – 9 месяцев со дня его выдачи органами исполнительной власти.

В случае приобретения жилья с помощью ГЖС военнослужащие должны сняться с очереди на получение муниципального или государственного жилья. Военнослужащие, уволенные с военной службы, переселившиеся из закрытых военных городков в результате приобретения жилья с помощью ГЖС, обязаны полностью освободить и сдать жильё, занимаемое ими ранее в закрытом или обособленном военном городке.

Предоставление ГЖС осуществляется в соответствии с очерёдностью.

Рассматриваемое выше Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 года №71 утратило силу в связи с принятие Постановления Правительства РФ от 07 октября 2004 г. № 522 «О некоторых вопросах по реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004-2010 года, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы». Утверждены Правила выпуска и погашения ГЖС на 2004-2010 годы. В сравнении с Программой Правила более подробно регламентируют вопросы, связанные с предоставлением ГЖС. Отмечено, что сертификат не является ценной бумагой. Срок действия сертификата, как и прежде, составляет 9 месяцев со дня его выдачи. Расширена категория граждан, имеющих право на получение ГЖС.

Программа на 1998 -2002 годы предоставляла право на получение ГЖС военнослужащим, увольняемым с военной службы, и граждан, уволенным с военной службы при обязательном соблюдении ряда условий. В частности, отсутствия у них жилых помещений для постоянного проживания на территории РФ и за её пределами и признания их в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

С 2004 года для получения ГЖС соблюдение данных условий необязательно. В случае отсутствия у военнослужащих жилых помещений для постоянного проживания на территории РФ и признания военнослужащих в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий ГЖС предоставляются им в первую очередь. Таким образом, введено правило о возможности первоочередного получения ГЖС.

Для участия в подпрограмме 2004-2010 гг. военнослужащие подают заявление (рапорт). Рапорт может быть подан (1) в органы местного самоуправления (2) или

соответствующие воинские части, организации, учреждения федеральных органов исполнительной власти (именуемые подразделения).

Вручение сертификатов осуществляется органами местного самоуправления или подразделениями. Факт получения сертификата гражданином- участником подпрограммы подтверждается его подписью в книге учёта выданных сертификатов. В случае если получатель сертификата проживает на служебной жилой площади или в жилом помещении на территории закрытого военного городка или посёлка, при получении ГЖС от него истребуется обязательство о сдаче жилого помещения.

В случае смерти владельца сертификата член его семьи, действующий на основании нотариально заверенной доверенности других совершеннолетних членов семьи, обращается в орган, выдавший сертификат, с заявлением о его замене. Также в случае смерти члена семьи владельца сертификата владелец сертификата обращается в орган, выдавший сертификат, с заявлением о его замене.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путём зачисления средств федерального бюджета на его банковский счёт. Представление сертификата в банк по истечении 2- месячного срока с даты его выдачи не допускается (в этом случае необходима замена сертификата). Банк при предъявлении сертификата его владельцем заключает с ним договор банковского счёта и открывает на его имя банковский счёт для учёта средств субсидии.

Приобретаемое военнослужащим по ГЖС жильё оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате. В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счёта, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения. В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определён порядок уплаты недостающей суммы.

Жилищные права военнослужащих предусмотрены также Федеральным Законом «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года №м76-Фз (ст. 15 право на жилище), рядом иных правовых актов.

Подольск   карта сайта   Реклама на «podolsk.biz»  

Подольск рейтинг