Авто   Интересная история   Искусство   Карьера   Мастер   Недвижимость   Оружие   Подольск   Реклама   «Деловой Подольск»  
Содержание   А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Загнать в угол

Поиск квартиры для временного проживания - хлопотная, но вполне выполнимая операция. Сложности наступают после того, как вариант найден и обе стороны согласны подписать договор найма. Чтобы не остаться в дураках, стороны должны придать этому документу осо
Поиск квартиры для временного проживания - хлопотная, но вполне выполнимая операция. Сложности наступают после того, как вариант найден и обе стороны согласны подписать договор найма. Чтобы не остаться в дураках, стороны должны придать этому документу особое внимание.

Отношения в сфере аренды жилья принято называть наймом. Обычно договор найма заключается на срок не более пяти лет. Однако существует и краткосрочный наем - до одного года. При краткосрочном найме не применяются некоторые положения Гражданского кодекса, в частности, не работает статья 684, где говорится, что у квартиранта, долго снимавшего жилье, есть преимущество перед новыми квартиросъемщиками. При прочих равных хозяин должен предоставить квартиру ему. Если подходить к решению вопроса с позиции хозяина квартиры, то ему выгодны краткосрочные отношения: это дает повод при новом заключении договора повысить арендную плату.

Впрочем, этот пункт - право изменять ставку - можно включить и в «длинный» договор. Только нанимателю надо проследить, чтобы у хозяина квартиры не появился повод корректировать цену так часто, как ему захочется. Для этого достаточно написать: имеет право изменять ставку, но не чаще одного раза в год.

Просто и письменно

Договор найма может быть заключен только в письменной форме - простой или заверенной у нотариуса. Силу они имеют равную. В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма одна сторона - собственник жилья - обязуется предоставить другой стороне - нанимателю - за определенную плату жилое помещение во временное пользование. В договоре найма обязательно должны быть указаны адрес объекта, сроки найма, размер оплаты помещения. «Если речь идет о долгосрочном найме, укажите также в договоре срок сдачи квартиры внаем и возможность его досрочного расторжения. Например, владелец жилья решит вдруг расторгнуть договор раньше назначенного срока»,- говорит руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова.

Чтобы это не стало шокирующей неожиданностью для квартиранта, ему следует записать условие: известить о расторжении договора не позднее, чем за три месяца до выселения.

По словам Рахмангуловой, для подобных случаев рекомендуется указать штрафные санкции - как для хозяина, который в силу каких-то причин решит расторгнуть договор, так и для нанимателя, если он вдруг вознамерится освободить жилье досрочно. Если возможность штрафа не указана, доказать что-либо будет непросто.

Постарайтесь пресечь договором желание хозяина жилья бывать у вас в жилище, когда ему заблагорассудится. Обычно в договоре указывается, что владелец квартиры может посещать жилье не чаще раза в месяц и только предупредив о времени своего визита заранее. Кстати, если договор этого прямо не запрещает, ничто не мешает вам поменять личинки замков. Это гарантирует, что хозяин не придет рыться в ваших вещах, пока вы на работе.

Чужие проблемы

Хозяева, согласившиеся сдать жилье людям без столичной прописки, обычно проявляют исключительную черствость и не хотят им оказывать помощь в регистрации, хотя ничем не рискуют.

«Для регистрации квартирантов надо, чтобы в паспортный стол пришли все, кто прописан в этой квартире. Собрать всех родственников в один день и всего лишь для того, чтобы зарегистрировать квартирантов,- задача трудная, но выполнимая»,- отмечает замдиректора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Яна Михаленко.

«К сожалению, москвичи довольно редко идут навстречу жильцам, оформляя им временную регистрацию. А риэлтеры всего лишь посредники, и обязать хозяина квартиры сделать регистрацию мы не можем»,- говорит руководитель отдела аренды компании «Вавилон» Ирина Бобко.

Можно, конечно, договориться с чиновником или же купить бумажку в многочисленных «регистрационных» компаниях, но это уже не совсем законный метод. Так что аренда и регистрация сейчас между собой никаким образом не связаны. Но попробовать включить этот пункт в договор - обязать хозяина оказать вам содействие в получении регистрации в квартире, за которую вы платите деньги - вполне возможно.

Без единого гвоздя

Надо сказать, что проблема сохранности имущества пугает всех без исключения хозяев. По себе знаете: наверняка в гостинице у вас отношения с мебелью несколько проще, чем дома, да и лишний раз снимать уличную обувь в номере никому в голову не придет.

Особенно страшится хозяин масштабных разрушений: разбитого унитаза, исцарапанной ванной, залитого дешевым шампанским потолка и липкой кока-колой дивана. У жильца свои страхи. Допустим, вы въезжаете в квартиру, где кроме стен имеется лишь плита «Лысьва», рассохшийся шкаф, телевизор «Рубин», помнящий полет Гагарина, и холодильник, купленный в рассрочку в годы застоя. После недели проживания в такой квартире телевизор ломается, а через месяц и холодильник приказывает долго жить. Конечно, хозяин требует ремонта за ваш счет или покупки новой вещи.

Для исключения подобных неприятностей к договору надо приложить опись имущества, указать состояние вещей. В крайнем случае можно вызвать мастера: он решит, отчего погас голубой экран - от старости или в результате падения с тумбочки.

С мебелью сложнее. По Гражданскому кодексу износ и естественное старение мебели к жильцу отношения не имеют: ход истории он остановить не в силах. Но вот прожженное окурками кресло под это дело списать не удастся.

При заключении договора надо предусмотреть все возможные проблемы. «Обязательно опишите в договоре процедуру урегулирования форс-мажорных ситуаций: вас залили соседи, в квартиру забрались воры, случился пожар,- советует Ирина Бобко, начальник отдела аренды жилья агентства «Вавилон».- Хотя самое надежное - заблаговременно оформить страховку как на само жилье, так и на ответственность перед соседями».

Если квартира требует мелкого косметического ремонта и вы собираетесь его провести, постарайтесь включить в договор пункт, что ваши расходы (пускай и частично) будут компенсированы за счет снижения ежемесячных выплат хозяину квартиры. Что, конечно, не мешает ему отказаться от вашего заманчивого предложения: его и так все устраивает.

На птичьих правах

Как ни странно, очень сложные отношения могут сложиться в том случае, если квартира была сдана знакомым или родственникам. Это надежно, хотя и имеет определенные недостатки, которые в основном касаются владельцев квартир. Дорого с постояльцев не спросишь - раз, заключать договор и уж тем более делать опись передаваемого имущества считается «неудобным» - это два, в случае задержки платежа так просто не выселишь, «совесть не позволит» - это три.

Кроме того, вести бизнес внутри семьи - самый верный способ поссориться с родственниками. Тем временем сотрудники агентств говорят, что договор надо заключать: даже если он не имеет юридической силы, все равно стороны документ дисциплинирует.

Зверский вопрос

Отдельная тема - возможность содержания в доме животных. Хозяину квартиры они, конечно, не нужны: улучшить жилье они не могут однозначно, а вот пометить углы, порвать обои, сожрать электропроводку - сколько угодно. Запрет на содержание животных должен быть указан в договоре, в противном случае можно исходить из того, что разрешено все, что не запрещено. Но хитрые наниматели порой обходят и запреты. Вот одна из любимых риэлтерами историй.

Интеллигентная московская хозяйка решила сдать квартиру интеллигентной супружеской паре. Все шло хорошо, но по одному из пунктов договора вышла заминка. Хозяйка не хотела видеть в своей недавно отремонтированной квартире никаких зверей. Супружеская пара предъявила маленькую, чистенькую и невероятно трогательную собачку с грустными глазами.

Женщина растрогалась и вычеркнула спорное положение из договора. Через пару месяцев хозяйка решила проверить квартиру. Каково было ее изумление, когда у себя дома вместо маленькой пушистой собачки она увидела пахнущую псиной кавказскую овчарку и самого натурального пингвина, который методично разрывал клювом ковролин. Семья эта вскоре съехала, но неприятный осадок остался. К тому же взыскать что-либо с жильцов не удалось: описи квартиры, в каком состоянии она находилась на момент сдачи, составлено не было, а условия договора ни одна из сторон не нарушила.

Количественный состав

Когда человек сдает квартиру, он подразумевает, что жить в ней будет тот, кто заключает договор. Но кто сказал, что вслед за семьей «без вредных привычек» в квартиру не заселятся тридцать три вьетнамца, которые и вправду не курят? Гражданский кодекс подразумевает, что кроме нанимателя в квартире могут проживать лишь его ближайшие родственники - дети и жена. Брат из Баку, который приехал погостить в Москве, «пока не найдет работу», или практикантка, оставшаяся ночевать, потому что «метро уже не ходит», формально не имеют права находиться в квартире без согласия ее владельца, если иное - доступ в жилье без ограничений - не закреплено в договоре. Нарушение этого пункта - достаточное основание для того, чтобы расторгнуть договор раньше времени: свидетельских показаний суду будет достаточно.

Но в общем-то договор для того и нужен, чтобы все проблемы между сторонами могли решаться до суда.

На доверии

При классической схеме аренды агентство берет на себя лишь роль сведения сторон друг с другом. Но все популярнее становится так называемое доверительное управление, когда хозяин квартиры и жилец общаются через посредника в течение всего срока аренды.

Суть этой схемы заключается в том, что хозяин квартиры заключает специальный договор с агентством недвижимости. По этому соглашению компания получает право сдавать квартиру внаем, получать с арендатора плату, следить за состоянием жилья и соблюдением условий договора со стороны жильца. Такой договор заключается на достаточно длительный срок - от одного года. Агентство взимает за свои услуги разовый взнос в размере 50-100% ежемесячной оплаты, а ежемесячные комиссионные риэлтеров составляют от 10 до 25% арендной платы. Хозяин квартиры может получать деньги как наличными, так и банковским переводом, причем финансовые трудности того, кто снимает квартиру, его не волнуют. Заплатил жилец или нет - агентство обязано расплатиться с хозяином квартиры в четко оговоренный срок. Посредник берет на себя не только труд по взиманию платы с арендатора, но и оплату коммунальных услуг и телефона (кроме межгорода: за него деньги вносит наниматель).

Квартиру, сданную в доверительное управление, в обязательном порядке страхуют, причем за счет агентства. Страхуются отделка, мебель и гражданская ответственность нанимателя. Более того, специальный человек регулярно (раз в три месяца) осматривает квартиру, проверяя, нет ли каких-либо повреждений. Если необходимо, делается ремонт. Когда наниматель решит съехать, он обязан за месяц предупредить об этом агентство, которое накануне выезда принимает у него квартиру по акту приемки-передачи: исправно ли имущество и оборудование, оплачены ли телефонные счета и т. п. Если возникают какие-либо проблемы, компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, внесенная клиентом при вселении. Если же все в порядке, залог возвращается бывшему жильцу.

«Доверив агентству управлять своей недвижимостью, хозяин практически полностью избавляется от проблем и на время действия договора может вообще в Москве отсутствовать»,- поясняет Гульнара Рахмангулова, начальник направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН». Это не значит, что хозяин совершенно не в курсе того, что происходит в его квартире. По договору он может в сопровождении агента приезжать «проведывать» свое имущество.

Нанимателям снимать такие квартиры тоже удобно: во-первых, отработан механизм расчетов, во-вторых, хозяин не выставит за дверь без объяснения причин, а при возникновении конфликтной ситуации агентство обязательно примет во внимание мнения как хозяина, так и жильца.

Журнал рассерженного гражданина "ИМЕЕШЬ ПРАВО"

 

 

Комментарии:

Как в лучших домах Европы

Во всех развитых европейских государствах жилье сдается на срок от одного года, на более короткое время снять квартиру сложнее. В сдаваемом жилье страхуются имущество и отделка. Наниматель отдельно оплачивает аренду и коммунальные услуги.

В Германии квартиры и дома сдаются через агентства. В Берлине комиссионные платят те, кто сдает квартиру, а в других немецких городах, где наблюдается дефицит предложения, например в Мюнхене, иные наниматели согласны заплатить двойную цену маклеру за хороший вариант.
Квартиросъемщик в Германии защищен законом «О порядке сдачи жилья». К примеру, владелец квартиры не имеет права выселить жильца, если тот не согласен с необоснованным повышением квартплаты. В конфликтных ситуациях квартиросъемщик может обратиться за платной консультацией к адвокату, который специализируется на вопросах квартирного права. Но перед этим нелишне получить бесплатные советы в объединении защиты прав квартиросъемщиков.
Чтобы облегчить выбор квартиры, во всех крупных городах периодически выпускается специальный информационный листок, отражающий сложившиеся на рынке цены. Арендная плата зависит не только от возраста и качества жилья, но и от города, района, порой квартала, даже от соседей. Средняя квартира в Берлине на семью из четырех человек (80-85 кв. м) обходится в 700 евро, а в престижном доме и районе - минимум в полтора-два раза дороже.

Во Франции сдается в аренду более 50% жилого фонда. «Основная особенность рынка аренды жилья во Франции - контроль государства за ценами на сдаваемое жилье. Существуют жесткие госрасценки, поэтому наниматели не могут необоснованно повышать плату»,- говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Квартира.ру». Практичные французы решают «шкурный´BB вопрос путем закулисных переговоров с нанимателями. Так что зачастую в Париже, как и в Москве, на бумаге цена одна, в реальности же совсем другая. Легче всего здесь снять дорогую квартиру. А вот если речь идет об аренде студии от 18 до 25 кв. м (стоимость аренды 600 евро) в Пятом округе французской столицы, в районе Сорбонны, то это нелегкая задача. Кстати, на рынке дешевого жилья действуют так называемые информагентства, которые за 150-200 евро с удовольствием поделятся с потенциальными нанимателями телефонами хозяев, сдающих очень дешевые квартиры. Показов жилья такие компании не устраивают, рассчитывая, что клиент зацепится за красивую легенду. Нетрудно догадаться, что это мошенники.
Минимальный срок аренды немеблированной квартиры в Париже - три года. Если квартира нужна, например, всего на полтора года, лучше согласиться на предлагаемые сроки, а потом, заранее предупредив арендодателя, расторгнуть договор. Никаких санкций за подобное поведение не предусмотрено. Меблированные квартиры сдаются в основном на один год.

В Великобритании квартиры и дома можно снять исключительно через агентства. Конкуренция среди них очень высокая, в каждом районе работают 100-200 небольших компаний. Самые выгодные предложения выставляются на специальных стендах, которые стоят рядом с офисом компании. Хозяева лондонских квартир получают деньги за сдаваемое жилье через агентства, напрямую с нанимателем они не общаются. На Британских островах квартиры оцениваются по количеству спален, а не покомнатно. Поэтому здесь никто не указывает площадь квартиры или комнаты.
Цена квартиры зависит от района. По словам руководителя интернет-проекта Velikobritania.ru Михаила Лахова, в Лондоне ценится первый этаж, а серьезным плюсом для сдаваемой квартиры является наличие садика, пусть и крохотного. Меблирована квартира или нет, как правило, на цену не влияет. Английские риэлтеры требуют от нанимателей рекомендательные письма от прежних хозяев.
22/09/2005  
дополнительно
Запрещенные способы защиты частной собственности
Кирпичная кладка
Выбор управляюшей компании - здравый смысл
Управление многоквартирным домом. Мифы и реальность
Продавец и агентство: как заключать договор?
Как получить субсидию на квартиру
Как не ошибиться на "жилищных выборах"
А что субсидии?
Как правильно поменять вексель на квартиру
Борьба за прибыли рынка ЖКХ
back home top
название
анонс:
текст:
примечание:
отправитель:   mail:

Для публикации принимаются интересные и полезные статьи, которые наверняка заинтересуют жителей города Подольска и Подольского района. Статьи размещаются в по тематическом разделам журнала: «Недвижимость», «Авто-Подольск», «История Подольска и его окрестностей», «Искусство», «Карьера», «Реклама», «Оружие», «Деловой Подольск» Наиболее интересные материалы публикуются в электронных изданиях и рассылках группы «podolsk.biz».

Подольск Адреса История Подольские Форумы Объявления Справочник Фото Журнал
Подольское городское информационное агенство podolsk.biz размещение сайтов о городе Подольск и Подольском районе. имя вида название.podolsk.biz, почтовые адреса вида название@podolsk.biz
Подольское агенство podolsk.biz

Отдел рекламы 8903 1347521

поиск по Подольску



Подольск   карта сайта   Реклама на «podolsk.biz»